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Haus- und Grundstücksverwaltung
Dipl.- Ing. Andreas Kremer e.K.
Schleifweg 17
64569 Nauheim

Telefon 061 52 - 187740
E-Mail hausverwaltung@hg-kremer.de


Unsere Bürozeiten

Montag  -  Freitag
von 9.00 Uhr bis 12.00 Uhr
Montag, Dienstag und Donnerstag
von 14.00 Uhr bis 16.00 Uhr

 

 

Häufig gestellte Fragen

Hier finden Eigentümer und Mieter
Antworten und Informationen

Häufig gestellte Fragen

Nachfolgend haben wir für Eigentümer und Mieter eine Auswahl von Informationen zusammengestellt. Bei weitergehenden Fragen, auf die Sie hier keine Antworten und Informationen finden, sprechen Sie bitte unser Serviceteam an.


Grundsätzliches

Ruhestörung

Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen bei einmaliger Ruhestörung im Vorfeld das persönliche Gespräch mit dem
betroffenen Bewohner zu suchen. Somit können Sie Streit innerhalb des Hauses vermeiden. Natürlich haben Sie
die Möglichkeit die Ruhestörung der Verwaltung anzuzeigen, wir leiten die Störung anonym an den Eigentümer
weiter.
Wenn es zu wiederholenden Störungen des Hausfriedens kommt und Sie sich hierdurch über einen längeren
Zeitraum im Mietgebrauch Ihrer Mietwohnung massiv beeinträchtig fühlen, wird um rechtssicher gegen derartig
monierte Lärmbelästigungen vorgehen zu können, eine gerichtsverwertbare Dokumentation bezüglich der
Nachbarschaft benötigt.
Führen Sie in diesen Fällen bitte für den Zeitraum ein schriftliches Lärmprotokoll und übersenden dieses im
Anschluss an uns.
Das Lärmprotokoll sollte folgende Angaben enthalten:
1. Verursacher des Verstoßes,
2. Datum des Verstoßes,
3. Beginn Uhrzeit des Verstoßes,
4. Ende Uhrzeit des Verstoßes,
5. Art des Verstoßes,
6. Polizei verständigt ( ja / nein).
Falls es zu massiven Lärmbelästigungen (z.B. laute Musik, Schreien etc.) kommen sollte und Sie sich hierdurch
in Ihrem Mietgebrauch gestört fühlen sollten, verständigen Sie bei Bedarf bitte zusätzlich die Polizei.

Verhalten im Notfall

Wir stehen Ihnen vor Ort sowie Telefonisch von
Montag bis Freitag von 09:00 Uhr bis 12:00 Uhr
Montag bis Dienstag und Donnerstag von 14:00 Uhr bis 16:00 Uhr
zur Verfügung.
Außerhalb der genannten Zeiten steht Ihnen für unaufschiebbare Notfälle ein Mitarbeiter am Notruf zur
Verfügung. Die Notrufnummer wird Ihnen auf Band mitgeteilt.
Dieser Anschluss ist im Notfall in der Regel bis ca. 19:00 Uhr täglich erreichbar.
Unaufschiebbare Fälle sind:
1. Aufzugsstillstand (Bitte betätigen Sie den Notruf im Aufzug)
2. Akute Schäden wegen Rohrbruch
3. Brandschäden (Bitte melden Sie sich zuerst bei der Feuerwehr 112 und anschließend bei der Verwaltung)
4. Heizungsausfall
Das zuständige Sanitärunternehmen befindet sich auf dem Hausaushang. Haben Sie bitte etwas Geduld, wenn
der Handwerker nicht direkt erreichbar ist. Der Handwerker kann sich zur Zeit im Auto oder in einem Keller
befinden. Hinterlassen Sie bitte Name und Rufnummer damit er Sie zurückrufen kann.
Der Handwerker ist nicht erreichbar
Sollten Sie die Handwerker nicht erreichen können, melden Sie den Schaden bitte auf der Notrufnummer der
Verwaltung.

Eigentümerversammlung

Ich kann an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen. Welche Möglichkeiten habe ich um abstimmen zu können?

Für Sie besteht die Möglichkeit, eine schriftliche Vertretungsvollmacht mit Weisungen zu den jeweiligen
geladenen Tagesordnungspunkten auszustellen. Bevollmächtigen können Sie zum Beispiel Miteigentümer, den
Verwaltungsbeirat oder den Verwalter.

Abrechnung

Wie lange dauert die Erstellung der Jahresabrechnung?

Die Erstellung der Jahresabrechnung ist von vielen Faktoren abhängig:

  • Erhalt der Abrechnung der Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser/Kanal, Primärenergie)
  • Erhalt der Ablesedaten
  • Zustellung der Heizkostenabrechnung durch den Messdienst

Nach Erhalt der Ablesedaten/Heizkostenabrechnung wird die Abrechnung so zeitnah wie möglich erstellt. Im
Anschluss wird die Jahresabrechnung durch den Rechnungsprüfer oder Verwaltungsbeirat geprüft. Nach
Freigabe ist die Abrechnung druckreif und wird versandfertig bearbeitet.
Diese Arbeitsschritte benötigen einen nicht unerheblichen Zeitvorlauf. Die Erstellung der Jahresabrechnung
innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist ebenfalls von der Rechtssprechung als
ordnungsgemäß bestätigt.

Ich habe meine Jahresabrechnung erhalten, aus der Jahresabrechnung hat sich ein Guthaben/Nachzahlung ergeben. Wann wird die Jahresabrechnung fällig gestellt?

Die Fälligkeit der Jahresabrechnung auf der ordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Die sich hieraus in den Einzelabrechnungen ergebenden Salden (Fehlbeträge/Guthaben) sind von den
Wohnungseigentümern bis zur Fälligkeit auf das Gemeinschaftskonto zu zahlen, Guthaben werden erstattet.
Bei Teilnahme am Lastschriftverfahren werden ausgewiesene Fehlbeträge durch die Verwaltung eingezogen.

Welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden?

Welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen steht in Ihrem Mietvertrag. Die Jahresabrechnung ist in
umlagefähige und nichtumlagefähige Kosten gem. der BetrKV unterteilt. Hier haben Sie die Möglichkeit zu
überprüfen welche Kosten Sie auf den Mieter umgelegt werden können.

Wann endet die Pflicht zu Hausgeldzahlung im Falle eines Wohnungsverkaufes?

Die Hausgeldzahlungspflicht eines Verkäufers endet mit dem Eintrag des Käufers als Eigentümer in das
Grundbuch. (BGH vom 01.12.1988 (AZ: V ZB 10/88)

Was muss ich bei einem Mieterwechsel beachten?

Sofern Sie sich durch einen Makler unterstützen lassen, unterstützt dieser Sie durch den Mieterwechselprozess.
Sollten Sie den Mieterwechsel selbst durchführen, beachten Sie bitte folgendes:
Die Ablesung der Verbrauchswerte:
Notieren Sie bitte alle verfügbaren Ablesedaten (Zählernummern und Ablesewerte).

Sofern die Geräte über eine Funkübermittlung verfügen, können die Werte rückwirkend erfasst werden. Eine
Ablesung zum Stichtag ist demnach nicht notwendig. Eine Zwischenablesung ist in diesem Fall nicht notwendig,
kann aber zur Kontrolle aufgenommen werden.
Es gibt verschiedene Ablesesysteme:

  • Verbrauchserfassungsgeräte elektronisch: Notieren Sie den digitalen Wert des Gerätes sowie dessen
    Nummer.
  • Wärmemengenzähler: Notieren Sie die Nummer des Gerätes sowie den digitalen Anzeigewert (meist in
    kw/h oder mw/h) des ermittelten Wärmedurchlaufes.
  • Warm- und Kaltwasserzähler: Notieren Sie die Nummern der Geräte sowie die Zählerstände.

Gebäudeversicherung

Was ist über die Gebäudeversicherung versichert?

Die Gebäudeversicherung kommt für Schäden auf, die am Gemeinschaftseigentum entstehen.
Mitversichert sind aber auch Schäden an Teilen Ihres Sondereigentums, die fest mit dem
Gebäude verbunden sind (aufgeklebte Teppichböden, Tapeten, feste Wand, Deckenverkleidung,
Fliesen etc.).

Was versteht die Gebäudeversicherung unter Hausrat?

Alle beweglichen Gegenstände, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind, sind nicht über
die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft versichert (aufgelegte Teppiche, Möbel,
Hausinventar). Für diese beweglichen Gegenstände kommt Ihre private Hausratversicherung vom Nutzer auf.
Der Abschluss einer privaten Hausratversicherung ist daher unbedingt empfehlenswert,
jedoch nicht verpflichtend.

Ich habe einen Schaden in meinem Sondereigentum, wer kümmert sich um den Schaden?

Wird als Folge eines Wasserschadens Sondereigentum beschädigt, ist dies üblicherweise über die
Gebäudeversicherung abgedeckt.
Die Regulierung erfolgt in diesem Fall direkt zwischen dem Geschädigten und dem Versicherer für das
Sondereigentum ist der Verwalter in der Regel nicht zuständig.
Der Verwalter darf in der Regel keine Regulierung im Sondereigentum zu Lasten der
Gemeinschaft vornehmen. Als einzige Ausnahme gilt die vorherige Deckungszusage der
Versicherung.
Der Kunde reagiert oft mit Unverständnis auf diese Tatsache. Die Erwartungshaltung an den Hausverwalter ist
eine andere.
Wir verstehen uns als Dienstleister- und Serviceunternehmen. Weshalb auch uns dieser Umstand
nicht zufriedenstellt. Sprechen Sie mit uns. Wir finden in der Regel eine Lösung!

Wer muss die Schadenursache beheben?

Wenn der Schaden im Gemeinschaftseigentum liegt, erteilt die Verwaltung den Auftrag zur
Schadenbeseitigung.
Liegt der Schaden in Ihrem Sondereigentum, sind Sie als Eigentümer für die Schadenbeseitigung
zuständig.

Wann werden die Stromkosten erstattet?

Anfallende Stromkosten, etwa für eine mechanische Trocknung, werden den Bewohnern erstattet, sobald die
Versicherung den Schaden
reguliert hat.
Sobald alle einen Schaden betreffenden Rechnungen vorliegen, werden diese bei der Versicherung
zur Regulierung eingereicht.
In welcher Höhe werden die Stromkosten erstattet?
Die Kosten werden mit dem Durchschnittspreis /kWh erstattet.
Wird der Stromverbrauch der Trocknungsgeräte gemessen?
An den Trocknungsgeräten befindet sich ein Messgerät. Der Verbrauch wird vom
Trocknungsunternehmen dokumentiert. Zusätzlich erhalten Sie als Nachweis ein Schreiben des
Trocknungsunternehmens.

Der Stromverbrauch wird zeitgleich der Verwaltung gemeldet und kann für Sie bei der
Versicherung eingereicht werden.

In welcher Höhe werden die Stromkosten erstattet?

Die Kosten werden mit dem Durchschnittspreis /kWh erstattet.

Wie wird der Stromverbrauch der Trocknungsgeräte gemessen?

An den Trocknungsgeräten befindet sich ein Messgerät. Der Verbrauch wird vom
Trocknungsunternehmen dokumentiert. Zusätzlich erhalten Sie als Nachweis ein Schreiben des
Trocknungsunternehmens.
Der Stromverbrauch wird zeitgleich der Verwaltung gemeldet und kann für Sie bei der
Versicherung eingereicht werden.

Wie lange dauert eine Trocknung?

Eine Trocknung kann je nach Einzelfall zwischen zwei bis acht Wochen andauern.

Kann ich als Eigentümer meinen Schaden in Eigenleistung abwickeln?

Als Eigentümer haben Sie die Möglichkeit, den Schaden in Eigenleistung abzuwickeln. Bitte
beachten Sie hierbei, eingeholte Angebote für die notwendigen Arbeiten bei der Verwaltung einzureichen. Die
Verwaltung leitet die Angebote mit der Bitte um Freigabe an die Versicherung weiter. Sobald die
Freigabe der Versicherung eingegangen ist, werden Sie durch die Verwaltung benachrichtigt und können den
Auftrag erteilen.

Muss ich als Eigentümer auf die Freigabe der Versicherung warten?

Eine Wartezeit ,müssen Sie als Eigentümer nicht abwarten. Sie können auch schon vorab einen Auftrag an das
Unternehmen Ihrer Wahl erteilen. Sie müssen in diesem Fall jedoch damit rechnen, dass die Versicherung ohne
vorherige Prüfung der Angebote unter Umständen Kürzungen vornimmt, so dass Ihnen nicht alle Kosten erstattet
werden.

Wie viel Zeit benötigt die Versicherung für die Prüfung der Angebote über Wiederherstellungsarbeiten?

In der Regel benötigt die Versicherung zwei Wochen. Bei Schäden ab einer Schadenhöhe von
5.000 € wird ein Regulierer hinzugezogen. Dieser begutachtet den Schaden vor Ort, um so auch die
Angemessenheit der Angebote prüfen zu können.

Kommt im Schadenfall die Versicherung für Mietminderung auf?

Sollte die Wohnung nur eingeschränkt bewohnbar sein, kann bei der Versicherung ein Antrag auf
Mietminderung gestellt werden. Der Mieter muss in diesem Fall die eingeschränkte Bewohnbarkeit begründen
können.
Ein Formular zum Ausfüllen für die Versicherung stellt die Verwaltung für Sie bereit.

Kommt die Versicherung im Schadenfall für eine Notunterkunft auf, wenn die Wohnung unbewohnbar ist?

Für die Notunterkunft kommt die Hausratversicherung des Bewohners auf.

Der Wasserschaden ist durch undichte Fugen entstanden, kommt die Versicherung im Schadenfall für die Folgeschäden (Trocknung und Wiederherstellung) auf ?

Der BGH urteilte am 20.10.2021, dass ein Wohngebäudeversicherer nicht für Nässeschäden aufkommen muss, die aus einer undichten Silikonfuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand entstehen (IV ZR 236/20).

Eigentümer sollten zwingend ihre Mieter informieren, dass elastische Fugen einer permanenten Wartung und Pflege bedürfen.  Beschädigte Fugenabdichtungen sind umgehend auszutau­schen, spätestens jedoch alle 2 bis 3 Jahre. 

Versorgungsleitung

BGH vom 26.10.2012 Versorgungsleitungen (V ZR 57|12)

BGH vom 26.10.2012 Versorgungsleitungen (V ZR 57|12)
1. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen
zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des
Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang
ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.
2. Ihre Zugehörigkeit zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden
Versorgungsnetz verlieren solche Versorgungsleitungen auch nicht dadurch,
dass sie in den räumlichen Bereich des Sondereigentums eintreten.
3. Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind
wegen Verstoßes gegen die gesetzlichen Regelungen nichtig, d.h. rechtsunwirksam. Die Teilungserklärung kann
die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht zu Ungunsten des Gemeinschaftseigentums
verschieben.
4. Die im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsleitungen verlieren ihre
Zugehörigkeit zum Gesamtnetz (und damit die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum) allerdings von dem Punkt an, an dem sie sich durch
eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums vorhandene Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen
Folgen für die Praxis:
Die noch mit Urteil vom 08.07.2011 (V ZR 176|10) durch den BGH getroffene Feststellung,
wonach die im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen
Vor- und Rücklaufleitungen einer Zentralheizungsanlage nebst Heizkörpern und
Thermostatventilen sondereigentumsfähig sind, ist in Anbetracht der oben wiedergegebenen
Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 neu zu bewerten.

Es gibt keine Sondereigentumszuweisung in der Teilungserklärung, was nun?

Ist in der Teilungserklärung | Gemeinschaftsordnung keine besondere Zuweisung der im räumlichen Bereich des
Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörper zum Sondereigentum enthalten, so sind
diese grundsätzlich als zwingend gemeinschaftliches Eigentum anzusehen. Insoweit besteht Verwaltungs- und
Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft.
Die Kosten insbesondere der Instandhaltung und Instandsetzung hieran (auch von
Thermostatventilen) trägt grundsätzlich die Gemeinschaft nach dem besonders vereinbarten oder gesetzlichen
Kostenverteilungsschlüssel.

Zu beachten ist indes, dass nach der vom BGH in seinem Urteil vom 26.10.2012 geäußerten Rechtsauffassung
Versorgungsleitungen ihre Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum verlieren und dem jeweiligen
Sondereigentum zuzuordnen sind, sobald sie hinter einer im Sondereigentum vorhandenen dem jeweiligen
Eigentümer dienenden Absperrvorrichtungen liegen. Hieraus folgt für diese Teile der Versorgungsleitungen,
dass der jeweilige Sondereigentümer auf eigene Kosten
für deren Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist und demgemäß keine
Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft gegeben ist. In das Sondereigentum
eingreifende Beschlüsse der Eigentümerversammlung wären nichtig. Dies richtet sich nach den örtlichen/
technischen Gegebenheiten und ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen.

Es gibt eine Sondereigentumszuweisung in der Teilungserklärung.

Eine Vielzahl von Teilungserklärungen sieht indes eine Zuweisung der im räumlichen Bereich des
Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörper zum Sondereigentum vor.
Soweit diese Regelungen die Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum an
Versorgungseinrichtungen nicht an das Bestehen von im Bereich des Sondereigentums liegenden
Absperrvorrichtungen knüpfen, so sind diese wegen Verstoßes gegen die insoweit zwingenden gesetzlichen
Regelungen als nichtig anzusehen und es sind die oben unter A. dargestellten Prüfkriterien anzuwenden. Dies
gilt insbesondere für solche Regelungen, die die Sondereigentumseigenschaft von Versorgungsleitungen an den
bloßen Abzweig vom Hauptstrang anknüpfen.

Einrohr- oder Zweirohrheizsystem:
Eine besondere Bedeutung kommt der Frage zu, wie die Einrohrheizung einzuordnen ist. Deren Bestandteile
können nur zwingend gemeinschaftliches Eigentum sein, da eine Unterbrechung den dahinterliegenden
Heizkreis ebenfalls stilllegt.
Absperrventil:
Das Gemeinschafts- vom Sondereigentum trennende Absperrventil im Bereich des
Sondereigentums ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Hierfür spricht zum einen, dass der BGH in
seiner Entscheidung vom 26.10.2012 davon ausgeht, dass die Versorgungsleitungen ab dem Punkt an, an dem sie
abtrennbar sind, ihre Eigenschaft als Gemeinschaftseigentum verlieren.
Zum anderen dient das Absperrventil nicht nur dem betreffenden Sondereigentümer, da auch die übrigen
Eigentümer von der Absperrmöglichkeit profitieren.
Entwässerungsleitungen:
Ob die Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 auch auf die im Bereich des Sondereigentums befindlichenEntwässerungseinrichtungen angewendet werden kann, ist offen.
Einerseits sprechen die vom BGH aufgestellten Prüfkriterien dafür, diese auch auf die Entwässerungsleitungen anzuwenden, andererseits fehlt eine
ausdrückliche Auseinandersetzung des BGH mit diesem Themenkomplex.

Wie kann ich prüfen ob sich die Leitung im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum befindet?
  • Kalt- und Warmwasserleitung: Absperrventil fehlt = Leitungen sind zwingend Gemeinschaftseigentum
    Absperrventil im Sondereigentum vorhanden = Alle Leitungen nach der Absperrung sind zwingend
    Sondereigentum

  • Heizungsleitungen: Einrohrsystem = Leitungen sind zwingend Gemeinschaftseigentum Absperrventil
    im Sondereigentum vorhanden = Alle Leitungen nach der Absperrung sind zwingend Sondereigentum

Bürozeiten

Montag  -  Freitag von 9.00 Uhr bis 12.00 Uhr

Montag, Dienstag und Donnerstag
von 14.00 Uhr bis 16.00 Uhr

Außerhalb der genannten Zeiten steht Ihnen für unaufschiebbare Notfälle ein Mitarbeiter am Notruf zur Verfügung. Die Notrufnummer wird Ihnen auf Band mitgeteilt. Dieser Anschluss ist im Notfall in der Regel bis ca. 19.00 Uhr täglich erreichbar.

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